🏡 Affitti Brevi 2025:
come guadagnare legalmente e senza rischi
Vuoi mettere a reddito il tuo immobile con gli affitti brevi ma temi la burocrazia?
Questa guida aggiornata al 2025 ti spiega passo dopo passo come affittare legalmente in Italia. Scoprirai i requisiti, le normative, le tasse da pagare e i controlli da evitare. Ideale sia per chi inizia, sia per host esperti che vogliono mettersi in regola ed evitare sanzioni.
👉 Tutto ciò che devi sapere per affittare il tuo immobile senza rischi, con consigli pratici, obblighi fiscali e strategie vincenti
- Dott.ssa Michela Vernieri Cotugno
- Aggiornato il 24/03/2025
Tutto sugli Affitti Brevi
🏡 Affitti brevi: Guida completa per proprietari e host 2025
Gli affitti brevi sono oggi una delle forme di locazione più utilizzate da chi possiede un immobile da mettere a reddito. Ma attenzione: dietro la semplicità apparente si nascondono regole fiscali, adempimenti burocratici e normative regionali da conoscere bene.
In questa guida, aggiornata al 2025, ti spieghiamo tutto quello che devi sapere per affittare legalmente e in sicurezza.
❓ Perché scegliere gli affitti brevi?
Gli affitti brevi permettono di affittare un immobile per periodi inferiori a 30 giorni. Sono molto apprezzati dai viaggiatori, ma anche da lavoratori fuori sede, studenti o chi cerca soluzioni temporanee.
I vantaggi principali:
💶 Redditività più elevata rispetto all’affitto tradizionale
🔁 Maggiore flessibilità nella gestione dell’immobile
🎯 Possibilità di diversificare la clientela
🏷️ Cos’è un affitto breve
📜 Normativa 2025: cosa prevede la legge
Per legge, un affitto è considerato “breve” quando ha una durata massima di 30 giorni consecutivi per ciascun contratto, anche se rinnovabile. Può essere stipulato sia da privati che da titolari di partita IVA.
📌 Non è necessaria la registrazione del contratto all’Agenzia delle Entrate (a differenza dei contratti superiori a 30 giorni), ma ci sono altri obblighi da rispettare.
Nel 2025 sono state confermate alcune importanti disposizioni:
- Obbligo di codice identificativo regionale (CIR)
- Comunicazione degli ospiti alla Questura tramite alloggiati web
- Adempimenti fiscali tramite dichiarazione dei redditi o ritenute da parte di intermediari
Inoltre, è in vigore l’obbligo di indicare il CIR negli annunci pubblicati online. Le regioni possono richiedere ulteriori requisiti.
✅ Requisiti per affittare in regola
Per iniziare con gli affitti brevi serve:
🏠 Titolarità o disponibilità dell’immobile
🏛️ Comunicazione al Comune di inizio attività (SCIA)
👮♂️ Iscrizione al portale Alloggiati della Polizia di Stato
🔢 CIR rilasciato dalla Regione
🔥 Rispettare le normative antincendio e sull’agibilità
👮♀️ Comunicazione alla Questura
Tutti gli ospiti vanno registrati sul portale Alloggiati Web entro 24 ore dal check-in.
🔐Serve richiedere le credenziali alla Questura della zona dove si trova l’immobile.
⚠️La mancata comunicazione è sanzionata penalmente. La registrazione è obbligatoria anche se l’ospite resta solo una notte.
🆔 Codice CIR e obbligo negli annunci
Il Codice Identificativo Regionale (CIR) è obbligatorio per pubblicare annunci su portali come Airbnb o Booking.
🔎 Deve essere richiesto alla Regione e indicato chiaramente negli annunci, pena sanzioni fino a 5.000€.
🏨 Tassa di soggiorno: come funziona
Se il Comune dove si trova l’immobile prevede la tassa di soggiorno, l’host è tenuto a:
💰 Riscattarla dal cliente
🏛️ Versarla al Comune secondo le scadenze
ℹ️ Airbnb e Booking in alcune città la versano direttamente, ma è sempre bene verificare.
📊 Obblighi fiscali: come dichiarare i redditi
I redditi da affitti brevi si dichiarano:
- Nel modello 730 o Redditi Persone Fisiche se sei un privato
- Nel modello Redditi SC o SP se sei una società
💡 Se utilizzi portali che agiscono da intermediari (es. Airbnb), questi possono applicare una ritenuta del 21% a titolo di imposta.
💼 Cedolare secca o regime ordinario?
Per i privati, il regime più vantaggioso è spesso la cedolare secca:
- Aliquota del 21%
- Nessuna applicazione di IRPEF ordinaria o addizionali
Se hai molti immobili o un’attività in forma imprenditoriale, potrebbe convenire il regime semplificato o forfettario.
🧾 Quando serve la Partita IVA?
La Partita IVA diventa obbligatoria quando:
🔁 L’attività è abituale e organizzata
🧹 Offri servizi aggiuntivi (pulizie giornaliere, colazioni, reception…)
🏘️ Gestisci più immobili o hai personale dipendente
📌 In questi casi, si passa da una semplice locazione a una vera e propria attività imprenditoriale, soggetta agli obblighi fiscali e contabili delle imprese.
💡 Scopri i vantaggi della Partita IVA forfettaria per gli affitti brevi, una soluzione semplice e conveniente per iniziare in regola:
👉🔗 Affitti brevi in regime forfettario
🔐 Responsabilità e sicurezza
Chi affitta deve:
✅ Garantire la sicurezza dell’immobile (impianti a norma, estintori, uscite di emergenza se richiesto)
🛡️ Fornire informativa privacy agli ospiti
📞 Essere reperibile in caso di emergenze
Anche se non sei un imprenditore, sei comunque responsabile come locatore.
🚨 Sanzioni e controlli
Tra le principali sanzioni:
- Fino a 5.000€ per mancanza di CIR o SCIA
- Fino a 3 anni di reclusione per mancata comunicazione ospiti
- Multe per mancato pagamento della tassa di soggiorno
- Verifiche fiscali in caso di redditi non dichiarati
🌐Airbnb, Booking e altri portali
Quando affitti tramite portali:
🔍 Verifica se trattengono ritenute fiscali
📋 Raccogli sempre i dati per Alloggiati Web
📑 Leggi attentamente termini e condizioni
‼️ Attenzione: l’utilizzo di portali non ti esonera dagli obblighi fiscali e amministrativi.
🛠️ Strumenti utili per gestire gli affitti brevi
📲 Utilizza software gestionali per:
- Creare contratti e ricevute
- Gestire i calendari e le prenotazioni
- Sincronizzare gli annunci
- Tenere sotto controllo i guadagni
🧾 Richiesta del Codice Fiscale e della Partita IVA
💼 Affidati a un commercialista esperto in affitti brevi per:
🚀Aprire la Partita IVA, se necessaria
📈Adempiere agli obblighi fiscali
📉Ridurre al minimo il carico fiscale
🏁 Conclusione: affitta in regola, guadagna meglio
Gli affitti brevi sono un’opportunità, ma vanno gestiti con consapevolezza. La normativa in continuo aggiornamento, le differenze regionali e gli obblighi fiscali richiedono attenzione.
Essere in regola ti permette di:
- Evitare sanzioni
- Dare maggiore fiducia ai tuoi ospiti
- Ottimizzare i guadagni
Affidati a professionisti del settore e trasforma il tuo immobile in una fonte di reddito stabile e sicura. ✨
❓ Domande Frequenti sugli Affitti Brevi
Clicca sulle freccette per leggere tutti gli approfondimenti.
Devo avere una Partita IVA per fare affitti brevi?
No, non sempre. Se l’attività è saltuaria e non organizzata in forma imprenditoriale, puoi operare da privato. La Partita IVA è obbligatoria se offri servizi aggiuntivi o gestisci più immobili con continuità.
Serve registrare il contratto all’Agenzia delle Entrate?
👉 Solo se la durata supera i 30 giorni. Per gli affitti brevi (entro i 30 giorni), non è necessaria la registrazione.
Cosa succede se non comunico gli ospiti alla Questura?
👉 È un obbligo di legge. La mancata comunicazione può comportare sanzioni penali, anche gravi. Va fatto entro 24 ore dal check-in.
È obbligatorio indicare il CIR nell’annuncio?
👉 Sì. Dal 2021 è obbligatorio in molte regioni italiane. Senza CIR negli annunci online (es. Airbnb), si rischiano multe fino a 5.000 euro.
Posso scegliere la cedolare secca per affitti brevi?
👉 Sì, se sei un privato. La cedolare secca ti permette di applicare un’aliquota del 21% sostitutiva dell’IRPEF.
La tassa di soggiorno è obbligatoria?
👉 Dipende dal Comune. Se prevista, sei tenuto a riscuoterla dagli ospiti e versarla secondo le scadenze locali.
Devo emettere fattura agli ospiti?
👉 No, se operi da privato. Ma devi sempre tenere traccia dei pagamenti. Se hai Partita IVA, la fattura è obbligatoria.
Cosa rischio se affitto senza essere in regola?
👉 Sanzioni amministrative, fiscali e, in alcuni casi, anche penali. Inoltre, potresti essere escluso dalle piattaforme di intermediazione.
Posso affittare anche solo una stanza?
👉 Certamente. Puoi affittare l’intero immobile o una sola stanza, purché rispetti le normative locali e comunichi i dati degli ospiti.
Qual è la differenza tra affitti brevi e attività ricettiva?
👉 Gli affitti brevi non prevedono servizi accessori (colazione, pulizia giornaliera, ecc.) e non richiedono licenze specifiche. Se offri servizi tipici da hotel o B&B, serve aprire Partita IVA e seguire una normativa diversa.
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