Contratto cedolare secca: come funziona

Vediamo come funziona il contratto cedolare secca sugli affitti nel 2019. Una guida sulla tassazione agevolata degli affitti, sulle aliquote e sui meccanismi del calcolo.

Vediamo di seguito tutto quello che bisogna sapere per capire se convenga o meno il contratto cedolare secca.

Cos’è il contratto cedolare secca?

La cedolare secca è la tassazione agevolata sugli affitti confermata anche per il 2019. Consente di versare, al posto dell’IRPEF, un’imposta sostitutiva fissa del 21 o del 10 per cento sul reddito derivante dalla locazione. Optando per il contratto cedolare secca sugli affitti il reddito è assoggettato a un’imposta sostitutiva che permette di tassare i canoni di locazione in maniera forfettaria con un’aliquota fissa, in luogo della tradizionale tassazione dei redditi secondo le aliquote e gli scaglioni Irpef.

Con la cedolare secca si applica un’imposta che, oltre a sostituire l’Irpef, permette anche di risparmiare le addizionali comunali e regionali, l’imposta di bollo e di registro in sede di registrazione del contratto.

ATTENZIONE: la “cedolare secca” è un regime facoltativo che implica la rinuncia alla possibilità di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, compresa la variazione Istat.

La Legge di Bilancio 2019 ha introdotto un’importante novità. La possibilità, cioè, di adottare il regime di tassazione agevolato della cedolare secca 2019 anche per le locazioni di immobili commerciali.

Vediamo nel dettaglio quando si applica l’aliquota del 21% o del 10%.

Cedolare secca 2019: le aliquote

Anche per il 2019 l’imposta sostitutiva da applicare se si opta per il contratto cedolare secca prevede due aliquote per il calcolo della tassazione.

Normalmente, l’imposta sostitutiva si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo concordato dalle parti. È, tuttavia, prevista un’aliquota ulteriormente agevolata, ovvero la cedolare secca 10%, per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate:

• nei comuni con carenze di disponibilità abitative (Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia) e dei comuni confinanti con gli stessi nonché gli altri comuni capoluogo di provincia
• nei comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Cipe

Contratto cedolare secca 2019: per quali immobili?

È possibile applicare la cedolare secca ai contratti aventi a oggetto la locazione a uso abitativo di unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusi gli immobili A10 – uffici o studi privati) con le relative pertinenze.

Dal 2019, la cedolare secca può essere applicata anche per i contratti di locazione di tipo strumentale a condizione che trattasi di locali commerciali con categoria catastale C/1 con superficie massima di 600 metri quadrati, escluse le pertinenze. L’aliquota applicabile è pari al 21%.

Per approfondire il funzionamento della cedolare secca per locazioni di immobili commerciali consultare il nostro post al seguente link: Cedolare secca 2019: le novità per i negozi

Come optare per la cedolare secca sugli affitti

L’opzione per il regime agevolato della cedolare secca può essere effettuata sia alla registrazione del contratto sia nelle annualità successive. Alla registrazione del contratto soggetto a cedolare secca, l’opzione può essere effettuata utilizzando il modello RLI.

Per le annualità successive, l’opzione va effettuata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente sempre utilizzando il modello RLI. È inoltre possibile optare per il contratto di locazione cedolare secca in sede di proroga, anche tacita, del contratto di locazione sempre entro 30 giorni dal momento della proroga.

La presentazione del modello RLI può avvenire:

• tramite i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate (software RLI o RLI-web)
• presentando il modello RLI, debitamente compilato, allo stesso ufficio locale dove è avvenuta la registrazione del contratto.

Per le locazioni brevi non esiste l’obbligo di registrazione in termine fisso e il locatore può applicare il contratto cedolare secca direttamente nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta nel quale è prodotto il reddito. In questo caso è anche possibile esercitare l’opzione in sede di registrazione in caso d’uso o di registrazione volontaria del contratto. Per scoprire come funziona la cedolare secca per le locazioni turistiche consultare il post: Affitti brevi: ecco come funzionano le tasse oppure il sito dell’Agenzia delle Entrate.

Il contratto cedolare secca prevede l’obbligo di comunicazione preventiva all’inquilino per mezzo di lettera raccomandata. La comunicazione deve contenere la rinuncia del locatore all’aggiornamento del canone, anche se previsto nel contratto, incluso l’adeguamento Istat. È possibile evitare l’invio della raccomandata all’inquilino inserendo nel contratto cedolare secca la rinuncia all’adeguamento del canone d’affitto.

Le sanzioni per la mancata o tardiva proroga del contratto

Grazie alle novità introdotte con il DL 193/2016, in caso di mancata comunicazione della proroga della cedolare secca, non si decade dalla tassazione agevolata qualora il contribuente abbia:

• effettuato i versamenti dell’imposta
• dichiarato i redditi da locazione soggetti a cedolare secca nella dichiarazione dei redditi

Il decreto crescita ha abrogato l’obbligo di comunicare la proroga della cedolare secca e la relativa sanzione pari a 100 euro- Questa era ridotta a 50 euro se la comunicazione fosse stata presentata con ritardo non superiore a 30 giorni.

• effettuando i relativi versamenti
• dichiarando i redditi da cedolare secca nello specifico quadro della dichiarazione dei redditi

Come si versa la cedolare secca affitti 2019

Come già anticipato, quando si effettua l’opzione per la cedolare secca, alla registrazione del contratto non vanno versate l’imposta di registro e l’imposta di bollo. Per l’imposta sostitutiva, le scadenze e le modalità di versamento sono le stesse dell’Irpef con il meccanismo dell’acconto e del saldo.

L’acconto per la cedolare secca è pari al 95% dell’imposta dovuta per l’anno precedente e il versamento va effettuato quando la cedolare dovuta per l’anno precedente è superiore a 51,65 euro. L’acconto per la cedolare secca va effettuato:

• in un’unica soluzione, entro il 30 novembre, se l’importo è inferiore a 257,52 euro
• in due rate, se l’importo dovuto è superiore a 257,52 euro:
  • la prima, del 40% (del 95%), entro il 30 giugno
  • la seconda, del restante 60% (del 95%), entro il 30 novembre

Il saldo si versa entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello cui si riferisce, o entro il 31 luglio, con la maggiorazione dello 0,40%.

Per il versamento della cedolare secca, tramite modello F24, vanno utilizzati questi codici:

• 1840: Cedolare secca locazioni – Acconto prima rata
• 1841: Cedolare secca locazioni – Acconto seconda rata o unica soluzione
• 1842: Cedolare secca locazioni – Saldo

È possibile effettuare la compensazione della cedolare secca con le regole ordinarie.

Cedolare secca o Irpef: cosa conviene?

Una delle domande più frequenti che si pongono in molti è la seguente: “la cedolare secca conviene sempre o in alcuni casi è più conveniente la tassazione Irpef?”

Per prima cosa, riepilogando quando detto in precedenza, si ricorda che il reddito da locazione con il regime a cedolare secca segue le seguenti regole:

• non fa cumulo con gli altri redditi ed è escluso dal reddito complessivo
• per il reddito assoggettato a cedolare secca non è possibile delle deduzioni e detrazioni IRPEF
• il valore dell’ISEE (Indicatore della Situazione Economica Equivalente), quando si opta per la cedolare secca, è maggiore in quanto, ai fini del calcolo, al reddito complessivo, occorre aggiungere il 100% del reddito da locazione. Invece, in caso di assoggettamento del reddito da locazione a IRPEF, il valore ISEE è inferiore in quanto al reddito complessivo occorre aggiungere il 95% o il 66,5% del reddito da locazione e non il 100%.

Infine, per capire se conveniente la cedolare secca, quando il contribuente non ha altri redditi al di fuori da quelli da locazione, è necessario stabilire se il reddito da locazione rientra o meno nella no tax area. L’adesione alla cedolare secca, infatti, non prevede delle soglie di esenzione fiscale e il pagamento sarà in ogni caso dovuto. La tassazione Irpef, invece, prevede l’esenzione totale per i redditi fino a 8.125 euro.

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