Negli ultimi anni, soprattutto grazie alla diffusione delle piattaforme online, il mercato degli affitti brevi è cresciuto in modo esponenziale. Tuttavia, gestire un affitto breve non significa soltanto trovare ospiti e incassare i canoni: comporta anche una serie di obblighi amministrativi che è importante conoscere per evitare sanzioni.
Chi sceglie di affittare un immobile per brevi periodi deve rispettare precise comunicazioni obbligatorie nei confronti delle autorità. Vediamo insieme le principali comunicazioni obbligatorie affitti brevi.
Cosa si intende per affitto breve
L’affitto breve è una locazione di durata inferiore a 30 giorni consecutivi. Può riguardare sia appartamenti sia singole stanze, ed è destinato prevalentemente a finalità turistiche, lavorative o di studio temporaneo.
A differenza delle locazioni tradizionali, l’affitto breve presenta regole semplificate, ma non esime il locatore da specifici adempimenti legali e fiscali.
Le comunicazioni obbligatorie affitti brevi
Affittare anche solo per pochi giorni comporta l’obbligo di effettuare alcune comunicazioni fondamentali:
- Comunicazione alloggiati alla Questura
ogni ospite, italiano o straniero, deve essere registrato entro 24 ore dall’arrivo presso la Questura competente. L’invio si effettua tramite il portale “Alloggiati Web”, accessibile previa autorizzazione da parte della Polizia di Stato. - Tassa di soggiorno
se il Comune in cui si trova l’immobile ha istituito l’imposta di soggiorno, il locatore è tenuto a riscuoterla dagli ospiti e a versarla periodicamente all’ente locale, seguendo le modalità previste dal regolamento comunale. - Comunicazione dei dati ai fini statistici (ISTAT)
in alcune Regioni italiane è obbligatorio comunicare i dati relativi agli arrivi e alle presenze turistiche a fini statistici, solitamente attraverso i portali regionali dedicati. - SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività)
richiesta in alcuni Comuni, è necessaria per esercitare attività di locazione turistica in modo regolare.
Le novità dal 2025: Codice Identificativo Nazionale (CIN) e sicurezza
Dal 1° gennaio 2025, tutti gli immobili destinati ad affitti brevi devono essere dotati di un Codice Identificativo Nazionale (CIN), da richiedere attraverso la piattaforma ufficiale della Banca Dati Strutture Ricettive (BDSR) gestita dal Ministero del Turismo.
Il CIN deve essere:
- indicato in ogni annuncio pubblicitario, anche online
- esposto all’esterno dell’immobile in modo visibile
Per ottenere il CIN, l’immobile deve rispettare specifici requisiti di sicurezza:
- installazione di rilevatori di gas combustibili e monossido di carbonio funzionanti
- presenza di estintori portatili a norma di legge
Il mancato rispetto di questi obblighi può comportare la sospensione dell’attività e l’applicazione di sanzioni amministrative.
Comunicazioni obbligatorie affitti brevi
Gli obblighi comunicativi gravano su chi effettua materialmente la locazione. Se ci si avvale di portali online (come Airbnb, Booking, ecc.), alcune procedure possono essere facilitate, ma il responsabile ultimo rimane sempre il locatore.
Anche gli intermediari (agenzie immobiliari, portali online) devono rispettare determinati obblighi, come la comunicazione dei dati dei contratti e il versamento dell’imposta di soggiorno se previsto dagli accordi.
Cosa comporta la mancata comunicazione
Omettere le comunicazioni obbligatorie può avere conseguenze pesanti:
- Mancata comunicazione degli ospiti alla Questura
sanzioni amministrative da 206 a 1032 euro e, nei casi più gravi, responsabilità penale - Omissione del pagamento della tassa di soggiorno
multe proporzionate all’importo evaso, oltre a interessi e sanzioni accessorie - Inadempienze verso ISTAT o Comuni
sanzioni amministrative variabili in base alla Regione e al regolamento comunale - Assenza del CIN o mancata esposizione
sanzioni amministrative, sospensione dell’attività e rimozione dagli annunci online.
La gestione pratica delle comunicazioni
Organizzarsi per adempiere correttamente agli obblighi è essenziale. Alcuni suggerimenti pratici:
- Registrarsi tempestivamente su Alloggiati Web
è necessario fare domanda alla Questura con congruo anticipo - Monitorare le scadenze della tassa di soggiorno
ogni Comune ha tempistiche proprie, è importante annotarle - Utilizzare software gestionali
molti strumenti consentono di integrare registrazione ospiti, emissione ricevute, gestione tassa di soggiorno e gestione del CIN in modo automatizzato.
Alloggiati Web: di cosa si tratta
La piattaforma Alloggiati Web è il sistema ufficiale per comunicare alla Questura i dati degli ospiti. Una volta ottenute le credenziali, devi:
- inviare i dati entro 24 ore dall’arrivo degli ospiti
- conservare copia delle comunicazioni inviate per almeno 5 anni
Le informazioni richieste sono:
- dati anagrafici dell’ospite (nome, cognome, data e luogo di nascita)
- documento di identità presentato
- data di arrivo e partenza
Tassa di soggiorno: come funziona
La tassa di soggiorno è un’imposta locale che l’ospite paga per ogni notte trascorsa nell’alloggio.
Come funziona concretamente:
- il locatore riscuote l’importo direttamente dagli ospiti
- versa periodicamente al Comune quanto incassato, secondo scadenze e modalità definite
- deve spesso presentare una dichiarazione annuale riepilogativa
Attenzione alle normative regionali
Ogni Regione italiana può prevedere regole diverse riguardo alla locazione turistica.
Ad esempio, alcune:
- richiedono la SCIA obbligatoria anche per una sola unità immobiliare
- prevedono obblighi di comunicazione ai portali regionali turistici
- impongono la presenza di requisiti igienico-sanitari o di sicurezza specifici
È essenziale informarsi presso il proprio Comune e la Regione di appartenenza prima di iniziare l’attività.
Un esempio pratico
Giulia decide di affittare il suo appartamento a Firenze per soggiorni brevi su Airbnb.
Prima di iniziare:
- si registra su Alloggiati Web
- compila la SCIA presso il SUAP del Comune di Firenze
- richiede e ottiene il Codice Identificativo Nazionale (CIN)
- installa i dispositivi di sicurezza obbligatori (rilevatori gas e CO, estintori)
- si informa sulle modalità di riscossione e versamento della tassa di soggiorno
- predispone un registro interno dove annota i dati degli ospiti
Grazie a queste precauzioni, Giulia evita problemi e gestisce in modo perfettamente regolare la sua attività di locazione.
L’attività di affitto breve offre ottime opportunità, ma comporta anche responsabilità precise.
Conoscere e rispettare le comunicazioni obbligatorie, aggiornandosi alle novità normative come il CIN e i requisiti di sicurezza, è fondamentale per operare serenamente e tutelarsi da rischi e sanzioni.
