Come aprire un b&b

Per rispondere alla domanda su come aprire un b&b o bed and breakfast è necessario seguire la normativa regionale essendo questa attività regolamentata dalle Regioni sulla base delle principi nazionali.

La normativa nazionale (legge quadro sul turismo, in vigore dal 2011) detta le linee guida dell’attività di b&b, ma per individuare i requisiti necessari per avviare l’attività di bed and breakfast occorre fare riferimento alle norme regionali. Capiamo insieme quando è necessario aprire partita IVA, i requisiti e alcune informazioni sui finanziamenti agevolati per chi intende avviare lʼattività di b&b.

Cosʼè il b&b

Il bed and breakfast è una casa privata adibita a struttura ricettiva con un minimo di 3 camere fino a un massimo di 6. Normalmente trattasi di una struttura ricettiva a conduzione familiare con la possibilità di dormire e di consumare la prima colazione.

Generalmente sono abitazioni situate in posti molto turistici oppure in località strategiche come i pressi delle grandi strutture ospedaliere.

A seconda della legge regionale su come aprire un bed and breakfast variano:

• i giorni massimi di permanenza degli ospiti
• il numero massimo di camere
• i giorni di apertura minima e massima della struttura nell’arco dell’anno

Il numero di stanze per aprire un b&b dipende dalla normativa regionale.

REGIONE	Nr. max di camere	Nr. max di Posti Letto
Abruzzo	4	10
Basilicata	4 / 6	8 / 12
Calabria	4	8
Campania	3	6
E. Romagna	3	6
Friuli V.G.	4	8
Lazio	3	6
Liguria	3
Lombardia	3	12
Marche	3	6
Molise	3	6
Piemonte	3	6
Puglia	6	10
Sardegna	3	6
Sicilia	5	20
Toscana	6	12
Prov. Trento	3
Prov. Bolzano	6
Umbria	3	8
Valle d’Aosta	3	6
Veneto	3

Come aprire un B&B: partita IVA sì o no?

Nella maggior parte delle Regioni è possibile gestire il B&B anche in forma non imprenditoriale, senza aprire partita IVA. Secondo lʼAgenzia delle Entrate ciò è possibile quando vengano soddisfatte le seguenti condizioni:

• la saltuarietà delle prestazioni di servizio
• l’assenza di mezzi organizzati

È quindi possibile distinguere tra:

1. B&B gestito in modo imprenditoriale, con relativa apertura della partita Iva e il rispetto di tutti gli obblighi previsti (iscrizione CCIAA, iscrizione gestione commercianti INPS e il pagamento dei relativi contributi INPS)
2. B&B gestito in modo non imprenditoriale, senza aprire partita IVA, mediante l’esercizio dell’attività d’impresa commerciale in modo occasionale

Come aprire un bed and breakfast senza partita IVA

Come anticipato lʼiter da seguire per aprire un bed and breakfast varia da regione a regione. Nella maggior parte delle regioni lʼattività di b&b non viene considerata dʼimpresa, e pertanto non è necessario aprire partita IVA e iscriversi al Registro delle Imprese.

Per rispettare il carattere non abituale dell’attività, alcune regioni richiedono lʼinterruzione dell’erogazione del servizio per un certo numero di giorni nel corso dell’anno.

Il gestore del B&B deve dotarsi di un bollettario per documentare lʼincasso dei singoli corrispettivi.

Come aprire un b&b con partita IVA

Alcune regioni considerano sempre lʼattività di bed and breakfast come imprenditoriale. In tal caso è sempre necessario aprire la partita IVA. Altre regioni, invece, permettono di aprire un b&b anche a privati. In tal caso quindi l’apertura dalla partita IVA è necessaria quando lʼattività viene esercitata in maniera abituale.

Il B&B con partita IVA, anche detto affittacamere, ha meno vincoli del b&b svolto in modo non professionale. Infatti, può offrire ospitalità a più ospiti, anche in più unità nello stesso stabile, senza dover sottostare alle limitazioni relative al numero di posti letto e temporali imposti dalla normativa regionale.

Trattandosi di unʼattività dʼimpresa è richiesta lʼiscrizione al registro delle imprese con tutti i conseguenti adempimenti fiscali e previdenziali. Al titolare è richiesto il possesso dei requisiti per le attività di somministrazione di alimenti e bevande.

Il codice ATECO da utilizzare in questo caso è il seguente:

55.20.51 AFFITTACAMERE PER BREVI SOGGIORNI, CASE ED APPARTAMENTI PER VACANZE, BED AND BREAKFAST, RESIDENCE

Il regime fiscale più conveniente nella maggior parte dei casi è il regime forfettario. Per simulare le tasse che si pagherebbero con il regime forfettario ti suggeriamo di utilizzare il nostro tool gratuito al seguente link: TOOL SIMULAZIONE IMPOSTE REGIME FORFETTARIO

Requisiti per aprire un b&b

Il Bed and Breakfast esercitato da privati in forma non professionale richiede il possesso dei seguenti requisiti:

• possesso dei requisiti morali previsti dall’articolo 11 del r.d. n. 773/1931 (t.u.l.p.s.)
• assenza di pregiudiziali ai sensi della legge antimafia
• assenza di condanne ai sensi della legge 20 febbraio 1958 n. 75 (legge Merlin)

Spesso è richiesto che il titolare del B&B abbia la residenza presso la struttura. Alcune Regioni, tuttavia, consentono che il titolare abbia la residenza anche in altri immobili vicini alla struttura. È, ad ogni modo, sempre necessaria la reperibilità del titolare.

Gli immobili utilizzati per il B&B devono essere in regola con i requisiti urbanistico-edilizi, igienico-sanitari e di sicurezza prescritti per le abitazioni. I requisiti minimi richiesti per le stanze, come per esempio la superficie minima in rapporto ai posti letto oppure la presenza di determinati arredi di base, variano da regione a regione.

Come funziona la SCIA per il b&b

Che si apra partita IVA o meno, la normativa che disciplina l’apertura di un bed and breakfast prevede la presentazione di una Segnalazione Certificata di Inizio Attività, tramite lo Sportello Unico per le attività produttive (SUAP).

I documenti da allegare alla SCIA dipendono dalla legge regionale, ma generalmente sono i seguenti:

• planimetria dell’abitazione
• contratto di proprietà o affitto
• copia della polizza assicurativa RC a favore dei clienti

B&B: iscrizione al registro delle imprese

Quando si apre partita IVA è necessario procedere allʼiscrizione al registro delle imprese. In tal caso, la SCIA può essere presentata contestualmente alla Comunicazione Unica, presso il Registro Imprese della Camera di Commercio che a sua volta la presenterà al SUAP. Con la presentazione della SCIA lʼapertura della struttura ricettiva è immediata.

B&B e INPS

La gestione di un B&B in modo imprenditoriale, con relativa apertura della partita Iva e iscrizione al registro delle imprese, comporta lʼiscrizione alla gestione IVS per artigiani e commercianti dellʼINPS.

In questo caso sono dovuti contributi fissi dovuti, anche con fatturato zero sul reddito minimale di 15.710 euro pari a 3.777,84 euro (così suddivisi: 3770,40 euro a titolo di IVS, 7,44 euro a titolo di maternità). Se si opta per il regime forfettario è possibile chiedere la riduzione del 35% dei contributi dovuti alla Gestione Commercianti INPS. Per effetto della riduzione, la quota di contributi fissi da versare passa da 3.777,64 euro annuali a 2.458,20 euro da versare in 4 rate trimestrali di pari importo.

B&B: ulteriori adempimenti

Ulteriori adempimenti che variano da regione a regione:

• lʼavvio delle pratiche per la classificazione della struttura
• la comunicazione degli ospiti alle Autorità di PS

B&B in un condominio

È possibile aprire un b&b in condominio quando:

• l’attività non arreca danno ai condomini
• nel regolamento condominiale non è presente il divieto assoluto di gestire un’attività di bed and breakfast

Finanziamenti per aprire un b&b

Per conoscere le agevolazioni per aprire un Bed and Breakfast occorre consultare la competente Camera di Commercio, gli Enti locali preposti per il turismo e la regione di residenza. Spesso vengono emanati bandi regionali per finanziare questo titpo di attività.

Le attività di b&b svolte senza partita IVA non possono accedere ai finanziamenti comunitari. Invece, nel caso in cui il b&b venga svolto come attività d’impresa sotto forma di affittacamere è possibile fruire dei contributi europei a fondo perduto. Tali finanziamenti vengono concessi per le spese di acquisto di arredi e attrezzature, consistono in un contributo a fondo perduto normalmente pari al 50% e un finanziamento a tasso agevolato per il restante 50%. Tale misura agevolativa si applica solo alle regioni del Mezzogiorno quali Abruzzo, Campania, Puglia, Molise, Basilicata, Sicilia, Calabria, Sardegna.

Come funzionano le tasse per il B&B

La tassazione dei proventi derivanti dallʼattività di b&b varia a seconda se trattasi di attività gestita in forma imprenditoriale con l’apertura di partita IVA o meno. Nel caso di attività imprenditoriale i proventi sono tassati secondo le regole vigenti per il reddito di impresa che variano a seconda della forma giuridica adottata (ditta individuale o società).

Quando invece l’attività di bed and breakfast è esercitata in forma non imprenditoriale senza l’apertura di partita IVA è possibile scegliere tra la tassazione ordinaria oppure per l’applicazione della cedolare secca.

Con la tassazione ordinaria i proventi dall’attività di B&B, al netto delle spese documentate e inerenti, sono tassati come “redditi diversi” derivanti da attività commerciale non esercitata abitualmente. Tali redditi vanno inseriti nel quadro redditi diversi della dichiarazione.

Dal 1° giugno 2017 è entrata in vigolre la cedolare secca del 21% c.d. “Tassa Airbnb”. Quando l’affitto viene effettuato tramite un intermediario (agenzie immobiliari, airbnb, ecc.) che interviene anche nella fase del pagamento dei canoni di locazione, viene applicata una ritenuta fiscale del 21%. Tale ritenuta rappresenta un acconto sulle imposte versate quando il contribuente opta per la tassazione ordinaria.

In alternativa alla tassazione ordinaria, per i redditi derivanti da affitti brevi stipultati da persone fisiche non titolari di partita IVA possono optare per l’applicazione della cedolare secca al 21%. In tal caso con la ritenuta eventualmente applicata dall’intermediario il contribuente ha già versato tutte le imposte dovute.

Per approfondire il funzionamento della cedolare secca per gli affitti brevi consultare il nostro post al seguente link: Affitti brevi: ecco come funzionano le tasse.