Nel corso del 2024, la cedolare secca subirà una significativa modifica. I cambiamenti avranno un impatto sostanziale soprattutto sugli affitti di breve durata, ovvero quelli che perdurano per meno di 30 giorni, con un aumento dell’aliquota dal 21% al 26%. Tuttavia, è fondamentale prestare attenzione al fatto che la tassazione più elevata si applicherà esclusivamente al secondo, al terzo e al quarto appartamento (a partire dal quinto sarà obbligatorio aprire la partita IVA). Nel caso in cui i contribuenti optino per l’affitto breve di un singolo appartamento, l’aliquota per la cedolare secca rimarrà al 21%. Per ottenere una comprensione più approfondita delle modifiche e delle novità più rilevanti legate alla cedolare secca 2024 per gli affitti brevi, è necessario analizzare nel dettaglio le disposizioni legislative vigenti.
Cedolare secca 2024 e affitti brevi
La cedolare secca relativa agli affitti brevi costituisce un regime fiscale opzionale che consente di versare un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle addizionali locali. Questa agevolazione è aperta a coloro che percepiscono redditi derivanti dalla locazione di immobili e detengono diritti reali su di essi. Il regime della cedolare secca 2024 subirà significative modifiche. L’aliquota per gli affitti brevi rimarrà stabile al 21% per il primo appartamento affittato. Tuttavia, l’aliquota sarà aumentata al 26% solo a partire dal secondo appartamento locato.
Va sottolineato che possono aderire alla cedolare secca 2024 le persone fisiche titolari di diritti di proprietà o di godimento (come l’usufrutto) su un immobile, a condizione che tale locazione non avvenga nell’esercizio di attività di impresa o professionale.
La definizione degli affitti brevi è fornita dall’articolo del Decreto Legge n. 50/17. Esso li identifica come contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, con durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa. Dal 2021, questa regolamentazione si applica solo se vengono destinati a tale scopo al massimo quattro appartamenti nell’anno. Oltre questa soglia, l’attività è considerata svolta in forma imprenditoriale, richiedendo l’apertura della partita IVA, conformemente all’ex articolo 2082 del Codice Civile.
L’articolo 19 della Manovra 2024, intitolato “Modifiche alla disciplina fiscale sulle locazioni brevi e sulle plusvalenze in caso di cessione a titolo oneroso di beni immobili”, introduce queste specifiche novità normative.
Agevolazioni per gli affitti brevi
La fruizione delle agevolazioni legate alla cedolare secca 2024 per gli affitti brevi è determinata dalle specifiche modalità di locazione breve. Dal punto di vista fiscale, si distinguono due forme contrattuali:
- Contratti produttivi di redditi fondiari
Questa situazione si verifica quando il locatore del contratto detiene un diritto di proprietà o qualsiasi altro diritto reale sull’immobile, come ad esempio l’usufrutto. Il contribuente deve avere la capacità sostanziale di affittare il bene a terzi. Praticamente, tali contratti devono essere dichiarati nel Quadro B del Modello 730 o RB del Modello Redditi PF. - Contratti produttivi di redditi diversi
In questo caso, il locatore del contratto possiede un effettivo diritto personale di godimento sull’immobile, come nel caso di un contratto di comodato o di locazione. Grazie a questo diritto, il locatore ha il potere di concedere a un terzo soggetto l’utilizzo dell’immobile attraverso la stipula di un contratto di sublocazione breve. Questi contratti devono essere annotati nel Quadro L del Modello 730 o RL del Modello Redditi PF.
Aliquota al 26%
L’applicazione dell’aliquota al 26% sugli affitti brevi avviene secondo le disposizioni della Legge di Bilancio. Il primo immobile è soggetto a un’ordinaria aliquota del 21%, anche nel caso in cui vengano locati più immobili. Ciò implica che l’aliquota al 26% si applica esclusivamente a partire dal secondo immobile e quelli successivi. Per determinare la corretta tassazione, è essenziale considerare il numero di immobili locati da ciascun proprietario immobiliare.
Fatta salva l’emanazione di chiarimenti più dettagliati, sembra che, nel caso in cui un contribuente sia proprietario di due immobili, di cui uno affittato e l’altro concesso in comodato al figlio che lo utilizza per affitti brevi, entrambi i soggetti potrebbero beneficiare dell’aliquota al 21%. Questo deriverebbe dal fatto che entrambi i contribuenti avrebbero affittato il primo immobile. Analogamente, lo stesso principio potrebbe essere applicato al conteggio dei quattro immobili, limite da non superare per esercitare l’attività in forma imprenditoriale.
Tuttavia, su questo punto, si attendono chiarimenti ufficiali che permettano di confermare o meno la validità del ragionamento proposto.
Affitti brevi 2024: la tassazione
Le opzioni disponibili per la tassazione delle locazioni brevi nel 2024 si presentano sostanzialmente nei seguenti modi:
- Tassazione ordinaria Irpef e relative addizionali sui redditi da locazione breve
Optando per questa soluzione, i canoni percepiti concorreranno a formare i redditi complessivi dei contribuenti, soggetti poi a tassazione Irpef in base allo scaglione di appartenenza, con aliquote che vanno dal 23% al 43%. - Cedolare secca
L’aliquota da applicare è quella ordinaria del 21% per il primo immobile, mentre viene maggiorata al 26% per gli immobili successivi, con un limite massimo di quattro immobili. Dal quinto immobile in poi, è necessaria l’apertura della partita IVA.
È importante che il contribuente presti particolare attenzione all’applicazione della ritenuta d’acconto del 21% da versare da parte del portale di intermediazione, come ad esempio Airbnb o Booking.
Nel caso in cui il portale intervenga nei pagamenti, sarà tenuto a effettuare una ritenuta del 21% sul canone di locazione. Questa ritenuta dovrà essere versata direttamente all’Erario dal portale, e il contribuente dovrà dichiararla nella propria dichiarazione dei redditi. Il portale, quindi, provvederà a trasferire il canone di locazione netto della ritenuta applicata.
Il CIN
Il Cin (Codice di Identificazione Nazionale) viene ufficialmente introdotto per gli affitti brevi allo scopo di contrastare il rischio di evasione fiscale. Si tratta di un numero identificativo dedicato alle attività di locazione breve, obbligatorio per coloro che offrono locazioni attraverso diverse piattaforme online.
La mancata richiesta del Cin comporta l’applicazione di sanzioni previste dalla normativa vigente.
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