Affitti brevi in regime forfettario: come si calcolano le tasse?

Il regime fiscale degli affitti brevi, soprattutto se gestiti con una Partita IVA in regime forfettario, ha delle specificità che ogni locatore dovrebbe conoscere. In questo articolo esploreremo come calcolare correttamente le tasse e i contributi da versare, utilizzando esempi pratici per chiarire ogni passaggio. Inoltre, faremo il punto sulle novità introdotte nel 2024, inclusi i cambiamenti relativi alla cedolare secca e all’obbligo di dotarsi di dispositivi di sicurezza negli immobili affittati. Scopriamo insieme, quindi, come funziona la gestione degli affitti brevi in regime forfettario

Calcolo delle tasse per gli Affitti brevi in regime forfettario

Quando gestisci affitti brevi attraverso una Partita IVA in regime forfettario, le tasse che devi pagare si riducono principalmente a due voci: l’imposta sostitutiva e i contributi previdenziali. La semplicità di questo regime fiscale lo rende particolarmente attraente per chi opera nel settore degli affitti brevi.

Imposta sostitutiva

L’imposta sostitutiva viene calcolata applicando un’aliquota del 15% sul reddito imponibile netto. È possibile beneficiare di un’aliquota ridotta al 5% per i primi cinque anni di attività, a patto che si rispettino determinate condizioni (ad esempio, l’inizio di una nuova attività senza averne avuta un’altra simile nei tre anni precedenti).

Per calcolare l’imposta sostitutiva, si parte dal reddito imponibile lordo, che si ottiene applicando il coefficiente di redditività ai ricavi. Dal reddito lordo si deducono poi i contributi previdenziali obbligatori, ottenendo così il reddito imponibile netto. Su quest’ultimo si applica l’aliquota d’imposta, determinando l’importo da versare.

Contributi previdenziali

I contributi previdenziali, invece, si calcolano sul reddito imponibile lordo. Se sei iscritto alla Gestione Commercianti INPS, dovrai versare i contributi obbligatori secondo le seguenti aliquote:

• 24,48% per la parte di reddito fino a 55.008 euro
• 25,48% per la parte di reddito compresa tra 55.008 e 119.650 euro

È possibile richiedere una riduzione del 35% sui contributi da versare, ma ciò comporta una riduzione proporzionale delle settimane accreditate ai fini pensionistici.

Esempi di calcolo per affitti brevi in regime forfettario

Vediamo ora alcuni esempi pratici per capire meglio come calcolare le tasse e i contributi.

Esempio 1: redditi fino a 55.008 euro

• Ricavi annui: 45.000 euro
• Coefficiente di redditività: 40%
• Contributi previdenziali versati: 8.000 euro

1. Reddito imponibile lordo: 45.000 x 40% = 18.000 euro
2. Reddito imponibile netto: 18.000 – 8.000 = 10.000 euro
3. Imposta sostitutiva (15%): 10.000 x 15% = 1.500 euro
4. Contributi INPS (24,48%): 18.000 x 24,48% = 4.406,40 euro

Esempio 2: redditi oltre 55.008 Euro

• Ricavi annui: 75.000 euro
• Coefficiente di redditività: 40%
• Contributi previdenziali versati: 12.000 euro

1. Reddito imponibile lordo: 75.000 x 40% = 30.000 euro
2. Reddito imponibile netto: 30.000 – 12.000 = 18.000 euro
3. Imposta sostitutiva (15%): 18.000 x 15% = 2.700 euro
4. Contributi INPS fino a 55.008 euro: 55.008 x 24,48% = 13.466 euro
5. Contributi INPS oltre 55.008 euro: (75.000 – 55.008) x 25,48% = 5.093,96 euro

Fatturazione per gli affitti brevi in regime forfettario

Dal 1° gennaio 2024, tutti i contribuenti, inclusi coloro che operano in regime forfettario, sono obbligati a emettere fatture elettroniche. Questa norma introduce una maggiore trasparenza nel settore e richiede alcune specifiche nella gestione delle fatture per gli affitti brevi.

Fattura per affitti brevi

Se operi in regime forfettario, devi indicare chiaramente nelle fatture la dicitura: “Operazione effettuata ai sensi dell’articolo 1, commi da 54 a 89, della Legge n. 190/2014 e successive modificazioni”. Inoltre, essendo esonerato dall’IVA, dovrai assolvere l’imposta di bollo da 2 euro per le fatture superiori ai 77,47 euro.

Novità 2024: cedolare secca e Codice Identificativo Nazionale (CIN)

Il 2024 porta con sé importanti novità nel settore degli affitti brevi:

1. Cedolare Secca
   Rimane al 21% per il primo immobile, ma sale al 26% per i successivi fino al quarto. L’obbligo di aprire Partita IVA scatta per chi affitta cinque o più immobili.
   
2. Sicurezza
   Diventa obbligatoria l’installazione di rilevatori di monossido di carbonio e fumo, oltre a estintori portatili.
   
3. Codice Identificativo Nazionale (CIN)
   Ogni immobile destinato ad affitti brevi dovrà avere un CIN, che deve essere esposto sia all’esterno dell’immobile sia in ogni annuncio online. Questo codice mira a contrastare l’evasione fiscale e l’abusivismo. Per ottenere il CIN o ricercarne uno puoi utilizzare la piattaforma dedicata.