Cedolare Secca 2018: Conviene?

Il regime della Cedolare secca permette di adottare un regime conveniente sugli affitti di immobili in presenza di alcune condizioni.

Come funziona la Cedolare secca?

La Cedolare secca è il regime fiscale agevolato che permette ai proprietari di immobili locati di optare per una tassazione agevolata. In luogo del pagamento dell’IRPEF e delle addizionali viene versata un’imposta sostitutiva in misura fissa.

Con la Cedolare secca non sono dovute l’imposta di registro e l’imposta di bollo, normalmente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione.

Cedolare secca e opzione

Il regime della Cedolare secca si applica per opzione, comunicandolo all’Agenzia delle Entrate attraverso il modello RLI. L’opzione può avvenire sia in fase di registrazione del contratto che nell’annualità successive entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedenti.

Inoltre, l’opzione per la Cedolare secca deve essere comunicata all’inquilino attraverso raccomandata e riportata nel contratto d’affitto che si stipula tra le parti.

Per le locazioni “brevi”, il locatore può applicare la cedolare secca direttamente nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta nel quale è prodotto il reddito, oppure esercitare l’opzione in sede di registrazione in caso d’uso o di registrazione volontaria del contratto.

A quali contratti di affitto si applica la Cedolare secca?

La Cedolare secca non può essere adottata per tutti i contratti di affitto, infatti tale agevolazione si applica soltanto per l’affitto di immobili ad uso abitativo, per intenderci:

• gli immobili che al catasto sono registrati con la categoria da A/1 a A/9;
• le relative pertinenze (garage, box o cantina) purché affittate insieme all’abitazione.

Sono invece esclusi gli immobili con categoria A/10, ossia gli immobili di lusso, e quelli affittati per scopo diverso da quello abitativo, ad esempio gli studi e gli uffici che hanno appunto scopo commerciale.

Per conoscere le ultime novità sulla cedolare secca per i negozi consultare il nostro post di approfondimento al seguente link: Cedolare secca 2019: le novità per i negozi.

Qual è l’aliquota dell’imposta sostitutiva della Cedolare secca?

La Cedolare secca permette di affittare l’immobile adottando un’aliquota fissa per il calcolo della tassazione inferiore a quella ordinaria, che segue invece le aliquote e gli scaglioni IRPEF. Nella cedolare secca la percentuale è differente a seconda del canone, nel dettaglio:

• l’aliquota sarà pari al 21% se il proprietario ha optato per un canone libero, ossia senza limiti di prezzo;
• l’aliquota sarà pari al 10% se si è scelto il canone concordato, cioè se il canone rientra nei limiti minimi e massimi stabiliti a livello locale da accordi tra sindacati di proprietari e inquilini.

Inoltre è bene ricordare che, per beneficiare della tassazione agevolata, è necessario rispettare il vincolo di non modificare, né in aumento né in diminuzione, l’importo del canone di affitto per tutta la durata del contratto.

La Cedolare secca vale anche per gli affitti brevi?

Come abbiamo già anticipato in un altro articolo, la Cedolare secca è ammessa a partire dal 1 giugno 2017 anche per gli affitti brevi, ossia quelli che hanno una durata non superiore a 30 giorni. In questi casi l’aliquota di tassazione prevista è pari al 21%. Per maggiori informazioni clicca qui.

Conviene sempre la Cedolare secca?

Non è possibile stabilire in termini assoluti la convenienza della cedolare secca, in quanto tale valutazione è piuttosto complessa e molto soggettiva. Infatti, il calcolo va effettuato nel caso specifico e, cercando di generalizzare, al massimo si può affermare che:

• la Cedolare secca conviene ai proprietari che hanno altri redditi sottoposti a tassazione IRPEF;
• la Cedolare secca non conviene quando non si hanno altri redditi oltre a quelli provenienti dall’affitto di uno o più immobili infatti, nella dichiarazione dei redditi, la cedolare secca si applica sul 100% del canone, mentre il canone annuo soggetto ad IRPEF, viene dichiarato al 66,5% in caso di contratti a canone concordato e per studenti universitari fuori sede (al 95% nel caso di contratti a canone libero);
• nel calcolo dell’ISEE (Indicatore della Situazione Economica Equivalente) in caso di scelta della cedolare secca il valore sarà maggiore in quanto al reddito personale andrà aggiunto il 100% del reddito da locazione, rispetto all’applicazione dell’IRPEF dove al reddito personale occorre aggiungere il 95% o il 66,5% del reddito da locazione.

Scadenze cedolare secca

La Cedolare secca va pagata a partire dall’anno successivo a quello dell’esercizio dell’opzione ed il suo versamento deve avvenire in acconto (per il 95% del totale) e a saldo (5%). È inoltre ammessa anche la possibilità di pagare in un’unica soluzione quando l’importo dovuto non supera € 257,52, nel dettaglio le scadenze (coincidenti con quelle IRPEF) sono:

• primo acconto pari al 40% dell’acconto dovuto scade il 30 giugno;
• 30 novembre per il versamento della seconda rata dell’acconto, ossia il restante 60%;
• sempre 30 giugno ma dell’anno successivo per il versamento del saldo, pari al 5% del totale dovuto.

Se si opta per il versamento in un’unica soluzione, la data del pagamento corrisponderà a quella del versamento del secondo acconto, ossia il 30 novembre.

Come effettuare il pagamento?

Le modalità di pagamento sono due, è possibile pagare la Cedolare secca direttamente in busta paga nei casi in cui il contribuente presenti la dichiarazione dei redditi utilizzando il modello 730 oppure utilizzando il modello F24, caso in cui bisognerà utilizzare i seguenti codici tributo:

• 1840 per l’acconto prima rata della cedolare secca;
• 1841 per l’acconto seconda rata o il versamento in un’unica soluzione;
• 1842 per il saldo.

Quali sono i vantaggi per l’affittuario?

Anche per colui che affitta l’immobile sono previsti vantaggi se il proprietario opta per il regime della Cedolare secca. Tali vantaggi si riscontrano nella possibilità di beneficiare della detrazione fiscale del canone di affitto dal proprio reddito entro determinate soglie, pari a € 495.8 se i redditi non superano i € 15.493,71, oppure € 247,9 se compresi tra € 15.493,71 e € 30.987,41.

Inoltre in caso di trasferimento della residenza nell’immobile in affitto è possibile godere di un’ulteriore detrazione di € 991,60 per i primi 3 anni di locazione.