L’amministratore di condominio

L’amministratore di condominio è una figura i cui compiti sono di importanza assoluta per la convivenza civile e il corretto adempimento dei tanti obblighi condominiali. Ecco come diventarlo.

L’amministratore di condominio: chi è?

L’amministratore di condominio è nominato dall’assemblea dei condomini per gestire i beni comuni ed eseguire le delibere assembleari. La nomina ha validità annuale e si rinnova automaticamente a meno di revoca o di perdita dei requisiti.

La nomina dell’amministratore è obbligatoria soltanto quando il condominio ha più di 8 condomini, invece è facoltativa negli altri casi.

Come diventare amministratore di condominio?

Nella maggioranza dei casi l’amministratore di condominio è un professionista che svolge tale attività in modo abituale e professionale. Trattasi di un’attività, che dal punto di vista fiscale, è qualificata come l’esercizio di arti e professioni.
Il soggetto che intende esercitare tale attività in forma autonoma è tenuto ad aprire la partita IVA presentando il modello AA9/12 all’Agenzia delle Entrate. Successivamente, deve iscriversi alla Gestione Separata INPS non esistendo una cassa previdenziale per questa categoria professionale.

Quando, invece, trattasi di attività esercitata in maniera del tutto occasionale (ad esempio un inquilino dello stabile che ricopre tale carica) non occorre aprire partita IVA. Infatti, è possibile stipulare un contratto di lavoro autonomo occasionale ed emettere una ricevuta con ritenuta di acconto.

Amministratore di condominio: requisiti

Il soggetto che ricopre l’incarico di amministratore di condominio può essere sia una persona fisica che una persona giuridica, come una società, ed al momento della nomina deve possedere dei requisiti specifici, nel dettaglio:

• il godimento dei diritti civili;
• fedina penale per verificare di non essere stato condannato per delitti contro la Pubblica Amministrazione, né per altri delitti colposi;
• che non sia stato sottoposto a misure di prevenzione definitive, eccetto nei casi in cui è intervenuta la riabilitazione;
• non deve essere interdetto o inabilitato;
• non avere protesti cambiari.

La perdita di uno dei requisiti determina l’immediata cessazione dell’incarico, inoltre è richiesto che l’amministratore, nel caso non sia un soggetto scelto tra i condomini, abbia:

• conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
• frequentato un corso di formazione iniziale e svolga periodicamente corsi di aggiornamento in materia di amministrazione condominiale.

Se l’incarico viene assunto da una società, i requisiti richiesti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori della società e dai dipendenti che si occupano delle funzioni di amministrazione dei condomini.

Quali sono gli adempimenti fiscali a cui è tenuto l’amministratore?

Il condominio viene qualificato come sostituto d’imposta e in quanto tale deve versare le ritenute d’acconto sui compensi in denaro o in natura che costituiscono reddito di lavoro dipendente (ad esempio le somme corrisposte al portiere o alla ditta di pulizie), di lavoro autonomo (ad esempio il compenso dell’amministratore) e per le prestazioni eseguite da imprese su contratti di appalto di opere e servizi.

È compito dell’amministratore provvedere annualmente a:

• consegnare la Certificazione Unica al percettore delle somme entro il 31 marzo;
• trasmettere la Certificazione unica all’Agenzia delle Entrate entro il 7 marzo, in via telematica;
• presentare il modello 770, ossia la dichiarazione del sostituto di imposta con cui dichiara i dati relativi a tutte le ritenute operate, il loro versamento, le eventuali compensazioni e altri dati di natura assicurativa e contributiva riferiti al periodo di imposta precedente. La trasmissione della dichiarazione 770 deve essere effettuata per via telematica, generalmente entro il 31 luglio di ogni anno.

Si precisa che per ogni certificazione omessa, tardiva o errata si applica la sanzione di € 100.

Nei casi di errata trasmissione della certificazione, la sanzione menzionata non si applica se la sostituzione o l’annullamento della certificazione è effettuato entro i cinque giorni successivi alla scadenza.

Quali sono gli altri compiti dell’amministratore di condominio?

L’amministratore di condominio gestisce l’amministrazione del condominio e disciplina l’uso dei beni comuni, pertanto ha diversi doveri nei confronti del condominio che vanno dalla convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale alla rappresentanza del condominio, ad esempio può promuovere azioni giudiziali nell’interesse del condominio sia contro terzi che contro i condomini stessi.
L’amministratore inoltre deve provvedere alla riscossione dei contributi e all’erogazione delle spese per la manutenzione delle parti comuni dell’edificio, deve compiere gli atti per la corretta conservazione e curare la tenuta dei registri obbligatori, ad esempio il registro dell’anagrafe condominiale, il registro dei verbali e delle assemblee, il registro di nomina e revoca dell’amministratore, e tutta la documentazione contabile relativa all’attività svolta.

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